ההון העצמי הנדרש למשכנתא
לשם תכנון מערך נכון לתשלומי המשכנתא ראשית עלינו לבחון מה גובה ההון העצמי העומד לרשותנו למימון הבית. לגובה ההון העצמי הנדרש למשכנתא יש השלכה ישירה על גובה ההחזר החודשי שנשלם עבור הוצאות הדיור בשנים הבאות. מה חשיבות ההון העצמי?
ישנם שני מרכיבים עליהם איתם ניתן לשחק כדי לקבוע את התשלום החודשי שנשלם: הון העצמי ומשך תקופת המשכנתא. ככל שנגדיל את ההון העצמי ונגדיל את פריסת התשלומים, נגיע למעשה להחזר חודשי נמוך. אבל אם אין ידינו משגת להון עצמי גבוה למימון הדירה, נצטרך לפרוס למקסימום שניתן את תשלומי המשכנתא.
מה שיעור ההון העצמי הנדרש למשכנתא ?
בעת שאנו לוקחים משכנתא יש להוכיח לבנק הון עצמי שאינו ממקור הבנק (הלוואה נוספת מהבנק) בשיעור של 35% עד 45% תלוי מה הבנק מאשר.
בעבר הייתה חברה שנקראת EMI אשר באמצעותה אפשר הבנק ללקוחות המשכנתא מימון בגובה 95%. כלומר, לקוחות משכנתא יכלו לרכוש דירה כשבידיהם רק 5% מערך הדירה. נתח לוקחי המשכנתאות גדל לאין שיעור.
חברת EMI היא חברת ביטוח אשראי, היא הייתה מבטחת את האשראי שהבנק נתן ללקוחות. באמצעות הבטחה זו בנקים יכלו לאפשר אחוזי מימון מאוד גבוהים למשכנתא. החברה גבתה עבור שירותיה פרמיה חודשית בגובה 0.02% מגובה הסכום הממומן. לדוגמה אם המימון הנדרש היה 400,000 ₪, הפרמיה החודשית הייתה :88 ₪ אשר מתווסף לתשלום המשכנתא.
לקוחות שהיה ברשותם הון עצמי גבוה יותר העדיפו שלא להשתמש בכל ההון העצמי העומד לרשותם כי המשכנתא היוותה מקור הלוואה זול. וכך היו מגדילים את גובה המשכנתא שלקחו מהבנק.
נתח המשכנתאות הלך ועלה עד לרמה שבנק ישראל זיהה כמסוכנת, ובשנת 2012 אסר על הבנקים סיוע באמצעות חברת EMI.
המצב כיום
כיום נדרשים לקוחות משכנתא להשיג הון עצמי ממקורותיהם שלהם או מהלוואות חוץ בנקאיות או הלוואות מבנקים מסחריים אחרים, מה שקרוי “הלוואה משלימה למשכנתא”, ולהשיג הון עצמי בגובה 35% עד 45% כדי לקבל מימון מהבנק למשכנתא.
יועצי משכנתאות רבים מחשבים את אפשרויות השגת ההון העצמי לשם לקיחת משכנתא ויכולים לסייע במקורות המימון. כמו כן, יזהירו רבות ממימון הון עצמי מהלוואות חוץ בנקאיות בשל צמצום ההכנסה הפנויה למחיה שוטפת.
זוגות רבים שקיוו להשיג בעלות על דירה בכל מחיר לוו ללא גבולות ממספר בנקים כדי לממן הון עצמי ולאחר תקופה לא ארוכה נאלצו למכור את הדירה שרכשו בעמל רב.
ההון העצמי הנדרש למשכנתא – יש לו השפעה רבה על יכולת ההחזר והרווחה הכלכלית שלנו לשנים הבאות. בחרו יועץ משכנתאות טוב, שיבנה לכם תמהיל משכנתא נכון לעוד הרבה שנים.